Kandıra Geçit Hakkı Davaları ve Yargıtay’ın Yol Gösteren Kararı

Kocaeli’nin tarımsal üretim açısından önemli ilçelerinden biri olan Kandıra, geniş tarım arazileri, kırsal yerleşimleri ve hisseli taşınmaz yapısı nedeniyle geçit hakkı davalarının sık görüldüğü bölgeler arasında yer almaktadır. Özellikle yol bağlantısı bulunmayan veya mevcut yolu tarımsal faaliyetler için yeterli olmayan taşınmazlar bakımından Kandıra geçit hakkı davaları uygulamada önemli bir yer tutmaktadır.

Ancak birçok taşınmaz sahibi, geçit hakkı talep etmenin tek başına yeterli olduğunu düşünmektedir. Oysa Yargıtay’ın son yıllarda verdiği kararlar, geçit hakkı davalarının yalnızca “yol ihtiyacı” üzerinden değerlendirilmediğini; komşu taşınmaz maliklerinin mülkiyet hakkının da aynı ölçüde korunduğunu göstermektedir.

15 Mayıs 2024 tarihli Hukuk Genel Kurulu kararı da bu yaklaşımı açık şekilde ortaya koymaktadır. Kararda, geçit hakkı kurulurken yalnızca ihtiyaç sahibi taşınmazın değil, geçit kurulacak taşınmazın ekonomik bütünlüğünün de korunması gerektiği özellikle vurgulanmıştır.

Geçit Hakkı Nedir?

Geçit hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 747. maddesinde düzenlenmiş olan kanundan doğan bir irtifak hakkıdır.

Buna göre;

Genel yola çıkışı bulunmayan veya mevcut çıkışı ihtiyacını karşılamayan taşınmaz maliki, komşu taşınmaz üzerinden uygun bir bedel karşılığında geçit hakkı talep edebilir.

Ancak bu hak;

• otomatik olarak doğmaz,
• her talepte kabul edilmez,
• mahkeme tarafından somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir.

Özellikle Kandıra geçit hakkı davalarında tarımsal kullanım, arazi eğimi, mevcut yollar ve komşu parsellerin yapısı büyük önem taşımaktadır.

Yargıtay’ın İncelediği Olay

İncelenen uyuşmazlıkta davacı, taşınmazının genel yola ulaşımının bulunmadığını ileri sürerek komşu Hazine taşınmazı üzerinden geçit hakkı kurulmasını talep etmiştir. Yerel mahkeme bilirkişi incelemesi sonucunda belirlenen güzergâh üzerinden geçit hakkı tesisine karar vermiştir.

Ancak davalı taraf bu güzergâhın taşınmazı bölerek ekonomik bütünlüğünü bozduğunu ileri sürmüş ve karar Yargıtay denetimine taşınmıştır.

Dosya önce ilgili hukuk dairesi tarafından bozulmuş, yerel mahkemenin direnme kararı üzerine ise uyuşmazlık Hukuk Genel Kurulu önüne gelmiştir.

Hukuk Genel Kurulu Neden Bozma Kararı Verdi?

Hukuk Genel Kurulu, yerel mahkemenin tercih ettiği güzergâhın yükümlü taşınmazı parçaladığını ve alternatif güzergâhların yeterince değerlendirilmediğini belirterek direnme kararını bozmuştur. Özellikle komşuluk hukukundan doğan fedakârlığın denkleştirilmesi ilkesi gereği, geçit kurulacak taşınmazın gereksiz şekilde ağır bir külfet altına sokulmaması gerektiğini vurgulamıştır.

Bu karar, Kandıra geçit hakkı davalarında da uygulanacak temel ilkeleri göstermesi bakımından önemlidir.

En Az Zarar İlkesi Neden Bu Kadar Önemlidir?

Yargıtay kararında öne çıkan temel ilke “en az zarar verme” ilkesidir.

Mahkemeler; geçit isteyen kişinin işini en kolaylaştıracak yolu değil, komşu taşınmaza en az zarar verecek yolu belirlemek zorundadır.

Bu nedenle;

• daha kısa yol olması,
• daha ucuz olması,
• daha rahat kullanılması,

tek başına yeterli değildir.

Önemli olan;

yükümlü taşınmaz üzerindeki müdahalenin mümkün olan en düşük seviyede tutulmasıdır.

Özellikle Kandıra geçit hakkı davalarında tarım arazilerinin üretim kapasitesi dikkate alındığında bu ilke çok daha büyük önem kazanmaktadır.

Ekonomik Bütünlüğün Korunması

Yargıtay kararının belki de en önemli mesajı budur.

Bir taşınmazın ortasından geçirilen yol;

• tarımsal üretimi güçleştirebilir,
• sulama düzenini bozabilir,
• makinelerin kullanımını zorlaştırabilir,
• parseli fiilen iki veya daha fazla bölüme ayırabilir,
• taşınmazın değerini azaltabilir.

Hukuk Genel Kurulu, bu tür sonuçlar doğuran güzergâhların ancak başka hiçbir makul alternatif bulunmaması hâlinde tercih edilebileceğini belirtmiştir.

Bu değerlendirme, özellikle Kandıra geçit hakkı uyuşmazlıklarında bilirkişi raporlarının önemini artırmaktadır.

Alternatif Güzergâhlar Mutlaka Araştırılmalıdır

Yargıtay’a göre mahkeme;

“Bu yol uygundur.” demekle yetinemez.

Şu soruların cevabı mutlaka araştırılmalıdır:

• Başka güzergâh var mı?
• Komşu başka parselden geçiş mümkün mü?
• Daha az zarar verecek seçenek mevcut mu?
• Teraslama veya teknik düzenlemelerle alternatif oluşturulabilir mi?

İşte Hukuk Genel Kurulu, yerel mahkemenin bu araştırmaları yeterli ölçüde gerçekleştirmediği sonucuna ulaşmıştır.

Fedakârlığın Denkleştirilmesi İlkesi

Geçit hakkı davaları yalnızca mülkiyet hukuku değil, aynı zamanda komşuluk hukukunun da konusudur.

Bu nedenle; davacı kazanırken, komşu taşınmaz malikinin gereksiz yere kaybetmemesi gerekir.

Yargıtay; “Geçit hakkı isteyen taşınmaz için en uygun yol” ile “komşu taşınmaza en az zarar verecek yol” arasında adil denge kurulmasını istemektedir.

Kandıra’da Geçit Hakkı Davası Açmadan Önce Bunları Bilmelisiniz

Kandıra’da açılacak geçit hakkı davalarında öncelikle şu hususlar incelenmelidir:

• Tapu kayıtları
• Kadastro paftaları
• Mevcut yollar
• Fiili kullanım durumu
• Tarımsal faaliyetler
• Arazi eğimi
• Alternatif güzergâhlar
• Komşu parsellerin kullanım şekli

Bu teknik değerlendirmeler yapılmadan açılan davalar, uzun yargılama süreçlerine veya bozma kararlarına neden olabilmektedir.

Bilirkişi Raporlarının Önemi

Geçit hakkı davalarında mahkemelerin en çok başvurduğu delillerden biri bilirkişi raporlarıdır.

Ancak Yargıtay; yalnızca çizim yapılmasının yeterli olmadığını, alternatif yolların ayrıntılı biçimde değerlendirilmesini, zemin özelliklerinin incelenmesini, ekonomik bütünlüğün analiz edilmesini, ve her alternatifin neden tercih edilmediğinin açıklanmasını istemektedir.

Bu nedenle Kandıra geçit hakkı davalarında hazırlanan bilirkişi raporlarının teknik açıdan güçlü olması davanın sonucunu doğrudan etkileyebilir.

Bu Karardan Çıkan Sonuçlar

Hukuk Genel Kurulu kararından şu temel ilkeler çıkmaktadır:

• Geçit hakkı istisnai bir haktır.
• Gerçek geçit ihtiyacı bulunmalıdır.
• Alternatif güzergâhlar ayrıntılı şekilde incelenmelidir.
• Yükümlü taşınmaza en az zarar verilmelidir.
• Ekonomik bütünlük korunmalıdır.
• Fedakârlığın denkleştirilmesi ilkesi uygulanmalıdır.
• Bilirkişi raporları teknik ve gerekçeli olmalıdır.
• Gerekirse yeniden keşif yapılmalıdır.

Sonuç

Kandıra geçit hakkı davaları, yalnızca yol ihtiyacının bulunduğunun ispatlanmasıyla sonuçlanan davalar değildir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 15 Mayıs 2024 tarihli kararı, geçit hakkı tesis edilirken mülkiyet hakkının korunmasının, alternatif güzergâhların araştırılmasının ve yükümlü taşınmaza en az zarar verecek çözümün tercih edilmesinin zorunlu olduğunu açıkça ortaya koymaktadır.

Kandıra’da tarım arazileri, kırsal yerleşimler ve hisseli parseller bakımından geçit hakkı uyuşmazlıkları oldukça teknik bir değerlendirme gerektirir. Bu nedenle dava açılmadan önce taşınmazın fiili durumu, kadastro kayıtları, alternatif geçiş imkânları ve emsal Yargıtay kararları birlikte değerlendirilmelidir. Böylece hem gereksiz uyuşmazlıkların önüne geçilebilir hem de dava süreci daha sağlıklı yürütülebilir.

Bu yazıda Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 15.05.2024 tarih 2023/272 Esas 2024/240 Karar sayılı ilamı ışığında Kandıra’da geçit hakkı davaları değerlendirilmiştir.

Tüm bunlarla birlikte bilinmelidir ki mevzuatta meydana gelen değişiklikler doğrultusunda yüksek mahkeme kararları da değişmekte ve güncellenmektedir. Bu kapsamda her somut olay,  dava tarihindeki subjektif koşulları göz önüne alınarak titizlikte incelenmeli ve değerlendirilmelidir. Bu nedenle “Kandıra’da geçit hakkı davaları”  ile ilgili davalarda hak kaybına uğramamak amacıyla avukat ile süreç yürütülmelidir. Bu süreçte profesyonel destek almak için iletişime geçebilir, https://www.tanersezen.av.tr/online-randevu/ adresinden görüşme için online randevu oluşturabilirsiniz.