Yasal Önalım Davası

ve

Son Güncel Gelişmeler

Bu yazımda Türk Medeni Kanunu çerçevesinde düzenlenen yasal ön alım hakkı, bu hakkın kullanılma şartları ve özellikle 25 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı kanun ile yapılan yasal değişikliklerin yargı pratiğine etkileri üzerine odaklanmaktadır.

Kandıra Avukat ve bölge halkı arasında son dönemde en çok merak edilen konulardan biri, taşınmaz mülkiyetini doğrudan etkileyen yasal önalım (şufa) hakkındaki köklü değişikliklerdir. Bir Kandıra Avukat için bu süreci takip etmek, müvekkillerine doğru rehberlik etmek adına kritik bir önem taşımaktadır. Özellikle 25 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe giren yeni düzenlemeler, Kandıra’daki dava stratejilerini ve taşınmaz alım-satım süreçlerindeki hukuki danışmanlıklarını tamamen değiştirmiştir. Bu makalede, bir Kandıra Avukat perspektifiyle, yasal önalım davasındaki güncel gelişmeleri kaynaklar ışığında soru-cevap şeklinde ele alıyoruz.

25 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe giren düzenleme 7571 sayılı Kanun‘dur. Bu yasa, Türk Medeni Kanunu’nun yasal önalım hakkına ilişkin hükümlerinde, özellikle de 734. maddesinde önemli değişiklikler yapmıştır Yasanın getirdiği temel yenilikler ve detaylar şunlardır:

• Rayiç Bedel Esası: Satış bedelinin tapuda düşük veya yüksek gösterilmesinden kaynaklanan ihtilafları çözmek amacıyla, önalım bedeli olarak taşınmazın rayiç bedelinin esas alınması kuralı getirilmiştir
• Değerin Belirlenmesi: Dava konusu payın rayiç bedeli hakim tarafından gecikmeksizin belirlenir.
• Nemalandırma Yükümlülüğü: Mahkemeye depo edilen bedelin, karar kesinleşinceye kadar vadeli bir banka hesabında nemalandırılması (faizlendirilmesi) zorunluluğu getirilmiştir. Bu zorunluluk, talebe de bağlı değildir. Mahkemeler tarafından bu durum resen gözetilmeli, işlem tesis edilmelidir. 
• Süre Sınırı: Satış tarihinden itibaren işleyen üst hak düşürücü süre 2 yıldan 1 yıla indirilmiştir.
• Zaman Bakımından Uygulama: Bu yasa değişikliği, yürürlüğe girdiği tarihte henüz kesinleşmemiş olan (derdest) tüm davalara da uygulanmaktadır. Mevzuatta uygulanacağı zaman yönünden bu türden bir değişiklik tartışmalıdır. Zira Türk Hukuku’nda genel kural değişikliğin yürürlük tarihinden sonra açılacak davalara uygulanması şeklindedir. Bu nedenle yapılan yasal değişikliğin Anayasa Mahkemesi önüne uyuşmazlık olarak incelenmesi beklenmektedir. Ancak, bu durumun Anayasa Mahkemesi’ne ne zaman uyuşmazlık olarak başvuru konusu yapılacağı, Anayasa Mahkemesi tarafından ne zaman inceleneceği ne zaman karara bağlanacağı belirsizdir. Derdest davalar yönünden Kandıra Avukat müvekkillerine ait her uyuşmazlıkta bu hususu özellikle incelemektedir. 

——————————————————————————–

• Yasal ön alım hakkının temel amacı nedir ve hangi mülkiyet türünde kullanılabilir?

Cevap: Yasal ön alım hakkı, paylı mülkiyet ilişkisine üçüncü kişilerin girmesini engelleyerek paydaşlar arasındaki ilişkinin sağlıklı yürütülmesini amaçlar. Bu hak sadece paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda, bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması durumunda kullanılabilir.

• Yasal ön alım hakkı hangi hukuki işlemler söz konusu olduğunda kullanılamaz?

Cevap: Bağışlama, trampa (takas) ve mirasın paylaştırılması amacıyla yapılan devirlerde yasal ön alım hakkı kullanılamaz. Ayrıca taşınmazın satışına eş değer olmayan işlemler veya miras payının devri gibi durumlarda da bu hakka başvurulamaz.

• Elbirliği mülkiyeti ile paylı mülkiyet arasındaki fark nedir ve bu fark ön alım hakkını nasıl etkiler?

Cevap: Elbirliği mülkiyetinde pay oranları belli değildir ve “ortaklar” söz konusudur; paylı mülkiyette ise “paydaşlar” ve belirli pay oranları vardır. Ön alım hakkı sadece paylı mülkiyette mevcuttur; el birliği mülkiyetinde pay devri yapılamayacağı için bu hak kullanılamaz.

• Noter aracılığıyla yapılan bildirimin ön alım hakkı süreleri üzerindeki etkisi nedir?

Cevap: Noter bildirimi, 3 aylık hak düşürücü sürenin başlamasını sağlar. Paydaş satışı başka yollarla öğrense dahi, noterden bildirim yapılmadığı sürece 3 aylık kısa süre işlemeye başlamaz, sadece satıştan itibaren başlayan üst süre (1 yıl) geçerli olur.

• 25 Aralık 2025 tarihinde yapılan değişiklikle hak düşürücü sürede nasıl bir düzenleme yapılmıştır?

Cevap: Eski düzenlemede satış tarihinden itibaren 2 yıl olan hak düşürücü süre, Aralık 2025’teki değişiklikle 1 yıla indirilmiştir.

• Fiili kullanım (fiili taksim) durumunda Yargıtay’ın ön alım hakkına yaklaşımı nasıldır?

Cevap: Paydaşların taşınmazı kendi aralarında anlaşarak fiilen paylaştığı ve kullandığı durumlarda, tapuda paylı mülkiyet devam etse dahi Yargıtay önalım hakkının kullanılmasını dürüstlük kuralına aykırı bulmaktadır. Bu durumlarda açılan önalım davaları reddedilebilir.

• Yasal değişiklik sonrası, ön alım davasına konu olan payın bedeli nasıl belirlenmektedir?

Cevap: Yeni düzenleme ile tapu senedinde gösterilen bedel yerine, payın “rayiç bedeli” esas alınmaktadır. Hakim, bilirkişiler marifetiyle taşınmazın piyasa koşullarına göre gerçek değerini (dava tarihi veya kanun yürürlük tarihi itibarıyla) belirlemekle yükümlüdür.

• Mahkemeye depo edilen bedelin “nemalandırılması” ne anlama gelir ve amacı nedir?

Cevap: Nemalandırma, mahkemece belirlenen rayiç bedelin bankaya yatırılarak faizlendirilmesidir. Amacı, yargılama sürecinde paranın satın alma gücünün korunması ve davalının mülkiyet hakkının ihlal edilmemesidir.

• Yeni yasal düzenlemelerin zaman bakımından uygulanması (derdest davalar) nasıl olacaktır?

Cevap: Kanun değişikliği, yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve henüz kesinleşmemiş (derdest) tüm davalara uygulanır. Bu durum, yıllardır devam eden davalarda bile yeniden keşif yapılarak rayiç bedel tespiti ve ek depo kararı verilmesi sonucunu doğurmaktadır.

• Cebri artırma (ihale) yoluyla yapılan satışlarda ön alım hakkı kullanılabilir mi? Neden?

Cevap: Hayır, kullanılamaz. Ön alım hakkı sadece iradi satışlarla sınırlıdır; cebri satışlar (icra yoluyla veya ortaklığın giderilmesi ihaleleri) kanun koyucu tarafından bu hakkın kapsamı dışında bırakılmıştır.

——————————————————————————–

——————————————————————————————————-

Yasal Önalım HakkıTemel Terimleri

Terim	Tanım
Yasal Ön Alım Hakkı	Paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren kanuni haktır.
Rayiç Bedel	Bir malın piyasa koşullarındaki güncel ve gerçek alım-satım değeridir.
Nemalandırma	Depo edilen nakit paranın banka faizi gibi yöntemlerle değer kazanmasının sağlanması işlemidir.
Derdest Dava	Henüz sonuçlanmamış, yargılaması devam eden dava.
Muvazaa	Tarafların üçüncü kişileri aldatmak amacıyla, gerçek iradelerine uymayan, görünürde bir hukuki işlem yapmalarıdır (Örn: Satışın bağış gibi gösterilmesi).
Hak Düşürücü Süre	Kanunen belirlenen ve geçmesiyle hakkın tamamen sona erdiği, hakimin resen dikkate aldığı süredir.
Paylı Mülkiyet	Birden çok kişinin, bir eşyaya payları oranında malik olduğu mülkiyet türüdür.
El Birliği Mülkiyeti	Aralarında ortaklık bağı olan kişilerin, eşyaya payları belirlenmeksizin hep birlikte malik olduğu mülkiyet türüdür (Örn: Miras ortaklığı).
Yenilik Doğuran Hak	Tek taraflı irade beyanı veya dava yoluyla mevcut bir hukuki durumu değiştiren, sona erdiren veya yeni bir durum oluşturan haktır.
Trampa	Bir malın başka bir mal ile değiştirilmesini konu alan sözleşmedir (Takas).
Depo Kararı	Davacının, ön alım hakkını kullanabilmesi için mahkemece belirlenen satış bedeli ve masrafları mahkeme veznesine yatırması emridir.

Tüm bunlarla birlikte bilinmelidir ki mevzuatta meydana gelen bu yazıya da konu edilen türden değişiklikler doğrultusunda yüksek mahkeme kararları da değişmekte ve güncellenmektedir. Bu kapsamda her somut olay,  güncel mevzuat ve subjektif koşulları gözetilerek titizlikte incelenmeli ve değerlendirilmelidir. Bu nedenle “Yasal Önalım Hakkı”  talepli davalarda hak kaybına uğramamak amacıyla bilhassa Kocaeli’nde İzmit ve Kandıra’da uzman bir “Gayrimenkul Avukatı” – ile süreç yürütülmelidir. Tarafımızca “Kandıra Avukat” – “İzmit Avukat” – Şile Avukat” – “Kaynarca Avukat” – “Ağva Avukat” – ve ülkemizin her yerinde müvekkillerin davaları özen ve dikkatle yürütülmektedir. Bu süreçte profesyonel destek almak için iletişime geçebilir, https://www.tanersezen.av.tr/online-randevu/ adresinden görüşme için online randevu oluşturabilirsiniz. Bu güncel düzenlemeler, taşınmaz hukukunda yeni bir dönemi başlatmış olup, hak kayıplarının önlenmesi için sürecin bir Gayrimenkul alanında uzman bir Avukat desteğiyle takip edilmesi büyük önem arz etmektedir.